Tìm hiểu bí mật đầu tư Phú Quốc an toàn 99.99%!!!

Hiện tại con số nhà đầu tư bất động sản Phú Quốc là không hề nhỏ. Nếu bạn đang đọc bài viết này hẳn là bạn đang nhen nhóm ý định điền tên mình vào danh sách “không hề nhỏ” đó.
Nhiều người “phán” đầu tư Phú Quốc chẳng khó. Vốn vài tỷ cuối năm lời chục tỷ là chuyện “thường ngày ở huyện”. Đó là sự thật, nhưng chớ vội tin.
Nếu thực sự chỉ với vài tỷ vốn mang theo thì vô số những rủi ro đang rình rập và không ngần ngại làm “hầu bao” của nhà đầu tư trở về con số không tròn trĩnh trước khi họ kịp nhận ra.
Không khó để biết trước khi đầu tư bất động sản là phải tìm hiểu thật kĩ. Còn tìm hiểu những gì thì các nhà đầu tư tương lai hãy cũng tôi tìm hiểu phần tiếp theo nhé.

Tìm hiểu quyền sở hữu đất

Bất động sản Phú Quốc chia làm 3 dạng : đất có sổ, đất sơ đồ và đất nguồn gốc.
  • Đất có sổ:
Là đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Tại Việt Nam, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được gọi là số đỏ hoặc giấy đỏ. Theo khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.”
  • Đất nguồn gốc:
Là loại đất dùng để ghi nhận thành quả lao động trên đất, thường là được giao đất trồng rừng. Đất này thường do người dân đi khai phá và trực tiếp báo lại với quản lý địa phương. Đất nguồn gốc không có sổ, nếu muốn cấp sổ phải làm giấy đăng kí với địa phương, đo trích lục để thành đất sơ đồ. Sau đó là tiến hành làm thủ tục cấp sổ đỏ. Thủ tục và giấy tờ để cấp sổ thường rất rất đắt đỏ. Vì không có sổ đỏ nên giao dịch dĩ nhiên sẽ thông qua hợp đồng viết tay.
  • Đất sơ đồ:
Là đất đã được hiện trên bản đồ địa chính, có tên chủ hộ và diện tích nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Giaỉ thích chi tiết hơn đây chính là đất do người dân khai khẩn sau đó báo lại và đăng kí với địa phương và làm thủ tục đo đạc. Chi phí để cấp sổ đỏ cho đất sơ đồ cũng không hề rẻ. Không khác với đất nguồn gốc giao dịch đất sơ đồ chỉ là tiền mặt và giấy tờ viết tay.
=> Rủi ro cực cao khi giao dịch đất sơ đồ và đất nguồn gốc (đất không có sổ đỏ) :
  • Việc mua bán đối với đất nền hay nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể thông qua hợp đồng viết tay.
Trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ dẫn đến việc mua bán viết tay trở nên vô hiệu. Theo điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
  • Tài sản thiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu thì dĩ nhiên việc xác minh nguồn gốc tài sản sẽ là vô cùng khó khăn. Do vậy, những rủi ro luôn tiềm ẩn khi giao dịch hợp đồng là điều không thể tránh khỏi.
Chủ mới khi mua những loại hình đất nền hay nhà ở này sẽ cần chuẩn bị tâm lí phải đối mặt với tranh chấp pháp lý như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi.
  • Sau khi giao dịch người mua có nhu cầu muốn chuyển nhượng tài sản cho người thứ 3 thì việc mua bán cũng chỉ có thể thông qua hình thức viết tay, và những rủi ro như trên vẫn sẽ đeo bám.
  • Trường hợp giá nhà đất tăng cao đột ngột, chủ cũ yêu cầu hủy hợp đồng và bên mua thường sẽ chịu thua thiệt
  • Không chỉ thế, với những loại đất không được cấp phép như này thì hoạt động xây mới, cải tạo, hay sửa chữa là cực kỳ khó khăn
  • Đương nhiên việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng cũng không thể đạt hiệu quả tối đa đối với loại hình nói trên
=> Không phải là ngẫu nhiên khi mà mua đất có sổ luôn là lựa chọn tối ưu nhất của nhà đầu tư Phú Quốc.

Kiểm tra quy hoạch

Để đảm bảo tối đa mức độ an toàn khi đầu tư Phú Quốc, không thể không kiểm tra quy hoạch. Quy hoạch cho ta biết chính xác mục đích sử dụng đất đồng thời cũng giúp ta phòng ngừa những rủi ro không nên mắc phải như việc mua phải những mảnh đất nằm trong khu dự án cần giải tỏa hay những mảnh đất có diện tích bị lộ giới đường lấn chiếm tới 20%. Loại hình quy hoạch đất Phú Quốc thì siêu đa dạng: từ ODT (đất ở đô thị), ONT (đất ở nông thôn), TMDV (đất thương mại dịch vụ), đất nông nghiệp, DKV (giải trí công cộng), CQP (đất quốc phòng), DXH (đất cơ sở dịch vụ xã hội), đến DDT (đất di tích, danh thắng),… Tuy nhiên, phổ biến hơn cả vẫn là ODT, ONT, TMDV và đất nông nghiệp.
  • ODT: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Theo Điều 144 Luật đất đai)
  • ONT : Đất ở tại nông thôn bao gồm cả đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình phục vụ đời sống như vườn ao, trên cùng một thửa đất thuộc vụ vực nông thôn.
Đất ở: có thể chia tách, xây cao tầng hoặc chuyển thổ cư sở hữu vĩnh viễn. Diện tích đất đc phép xây dựng vào khoảng 40% tổng diện tích đất và không giới hạn số tầng.
  • TMDV: Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại.
Đất Thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh: an toàn sau đất ở. 2 loại đất này nhiều loại mục đích sử dụng hơn: cơ sở sản xuất, bungalow, xây tầm thấp… Diện tích đất được phép xây dựng vào khoảng 15-20% tổng diện tích đất, chỉ được xây 6 tầng trở xuống. Đất này chỉ ở dạng thuê theo thời hạn sổ đỏ, ko đc sở hữu vĩnh viễn như đất ở.
  • Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là tổng thể của các loại đất có đặc tính sử dụng phục vụ cho nhu cầu: trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng.
Nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây lâu năm, đất quốc phòng, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất cây xanh và đất nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.
Du lịch phát triển mạnh, phần đất có quy hoạch ODT, ONT , TMDV chủ yếu tập trung ở khu dân cư đông đúc như thị trấn Dương Đông hay khu du lịch Bãi Trường. Không khó để nhận ra tiềm năng phát triển của nền kinh doanh du lịch tại Phú Quốc. Năm 2017 có đến hơn 2 triệu lượt khách chọn Phú Quốc là điểm dừng chân và con số này chắc chắn không dừng lại vào năm 2018. Vậy có quá khi kết luận ODT, ONT và TMDV chắc chắn sẽ dẫn đầu trong bảng giá trị bất động sản tại Phú Quốc không ?
=> Đối với nhà đầu tư thì việc chọn những giá trị bất động sản ODT, ONT hay TMDV hiển nhiên là không phải không có căn cứ.. Và nên chú ý tránh những mảnh đất dính vào quy hoạch mô hình công cộng, xã hội, đường xá, lộ giới đường….

Kiểm tra “tính xác thực” của đất 

Đa phần chủ sở hữu bất động sản Phú Quốc thường không mặt tại huyện đảo. Và các công ty môi giới chính là giải pháp quen thuộc các chủ sở hữu sử dụng để chào bán tài sản của mình. Dưới hình thức là công ty nhưng đôi khi không thể tránh khỏi tình trạng giá sản phẩm đã bị đẩy lên nhằm lấy phần chênh. Các nhà đầu tư Phú Quốc nên cẩn thận tìm hiểu giá qua nhiều đầu cầu và hẹn gặp trực tiếp chủ nhà để trao đổi về giá và phương thức thanh toán, hình thức công chứng nhằm tránh tình trạng “mua hớ”.
Giấy tờ sử dụng đất, giấy phép xây dựng, trạng thái đất (đất tranh chấp, đất hết hạn sử dụng,…) cần phải nhận được sự quan tâm đặc biệt.

Cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch, bao gồm:
+ Có giấy chứng nhận đất (trừ 1 số trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy đinh tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai – Chương XI: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất
+ Có giấy phép xây dựng
Đo đạc / trích lục thửa đất
Trích lục thửa đất là thủ tục hành chính được thực hiện khi người sử dụng đất muốn thực hiện quyền như: tiến hành các giao dịch mua bán, tặng cho…quyền sử dụng đất hoặc nhằm mục đích quản lý về đất đai của cơ quan Nhà nước. Về bản chất thì đây là việc thể hiện riêng hình ảnh địa chính của từng thửa, từng mảnh đất trên bản đồ địa chính hoặc đối với những nơi chưa lập bản đồ địa chính thì trích lực thửa đất là việc đo đạc địa chính riêng đối với thử đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.
Việc trực tiếp xác thực từng ranh, từng mốc của thửa đất để đảm bảo rằng đất không bị tranh chấp qua công ty trắc địa nhằm kiểm tra lại diện tích thực tế có khớp với sổ là hoàn toàn không hề thừa.
Công chứng đặt cọc
Thực tế có nhiều trường hợp mua bán nhà chỉ qua giấy tờ viết tay, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng này sẽ bị tòa án tuyên bố vô hiệu, người mua nhà có nguy cơ mất trắng cả nhà và tiền bạc, công sức bỏ ra. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng đó có công chứng, chứng thực theo quy định thì căn nhà hoàn toàn thuộc quyền sử dụng của người mua mà không lo bị tranh chấp, và nếu có tranh chấp thì sẽ được pháp luật bảo vệ.
Về mặt quy định của pháp luật thì các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ đảm bảo về hình thức theo quy định tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.
Việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn về kinh tế, thương mại, hạn chế được những ảnh hưởng, thậm chí là phá sản do những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn những rủi ro do không được công chứng.

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Các hoạt động giao dịch được kiểm soát, hạn chế thất thu về thuế cho Nhà nước, các tranh chấp, khiếu kiện ít xảy ra hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án và giúp thị trường bất động sản ổn định hơn rất nhiều.
Về thủ tục, trình tự, chi phí công chứng được niêm yết công khai tại các văn phòng, tổ chức hành nghề công chứng. Theo Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và Nghị định 23/2015 của Chính phủ thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất chứng thực.
Đầu tư Phú Quốc không hề đáng sợ như nhiều người nghĩ
Tìm hiểu thật kĩ trước khi đầu tư Phú Quốc không những giúp nhà đầu tư tránh khỏi những rủi ro tiềm ẩn mà còn giúp chúng ta tự tin hơn trong việc đưa ra quyết đầu tư cuối cùng. Hãy là một nhà đầu tư thông minh.

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét

Đăng ký: Đăng Nhận xét (Atom)